Los alquileres turísticos generan dudas y conflictos en muchas comunidades de propietarios. Te explicamos cuándo puede la comunidad aprobarlos, limitarlos, condicionarlos o prohibirlos, qué mayoría se necesita y qué pasos debe seguir la junta.
¿Puede una comunidad de propietarios prohibir los alquileres turísticos?
Los alquileres turísticos se han convertido en uno de los temas que más debate generan dentro de las comunidades de propietarios. No es extraño: una vivienda destinada a uso turístico puede cambiar por completo la convivencia de un edificio.
Más entradas y salidas. Más uso del portal, del ascensor y de las zonas comunes. Personas desconocidas accediendo al inmueble cada pocos días. Maletas a cualquier hora. Ruidos. Dudas sobre la seguridad. Y, en muchas ocasiones, vecinos que sienten que su edificio residencial empieza a funcionar como un alojamiento turístico sin haberlo decidido entre todos.
La pregunta, por tanto, es muy habitual:
¿Puede una comunidad de propietarios prohibir los pisos turísticos en el edificio?
La respuesta, actualmente, es sí. Pero con matices importantes.
La comunidad puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico, siempre que adopte el acuerdo con la mayoría legalmente exigida y siguiendo correctamente el procedimiento.
En este artículo explicamos, con un lenguaje claro pero desde un punto de vista técnico, qué puede hacer una comunidad de propietarios ante los alquileres turísticos, qué mayoría se necesita, qué ocurre con las viviendas que ya ejercían la actividad y qué papel tiene el administrador de fincas en todo este proceso.
Qué entendemos por alquiler turístico en una comunidad de propietarios
Antes de hablar de prohibiciones o acuerdos de junta, conviene aclarar de qué estamos hablando.
No todo alquiler de corta duración es necesariamente una vivienda turística. En términos generales, cuando hablamos de vivienda de uso turístico nos referimos a una vivienda que se cede temporalmente, normalmente amueblada y equipada para su uso inmediato, con finalidad turística y comercializada a través de canales de oferta turística o plataformas digitales.
Es decir, no hablamos del arrendamiento tradicional de vivienda habitual ni necesariamente de un contrato de temporada ordinario. Hablamos de una actividad con una finalidad económica y turística, sometida a normativa sectorial.
Y aquí aparece una cuestión clave: esta actividad no solo afecta al propietario que la realiza. También puede afectar al resto de vecinos.
Una vivienda turística puede generar una utilización más intensiva de los elementos comunes del edificio:
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Portal.
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Ascensor.
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Escaleras.
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Pasillos.
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Garaje.
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Piscina o zonas comunes, si las hay.
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Sistemas de acceso.
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Servicios de limpieza.
-
Seguridad del inmueble.
Por eso la Ley de Propiedad Horizontal ha ido evolucionando para dar a las comunidades herramientas más claras frente a esta realidad.
La clave legal: el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal
El punto central está en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Tras la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025, la comunidad de propietarios puede adoptar acuerdos relacionados con la actividad de vivienda turística. En concreto, puede:
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Aprobar la actividad.
-
Limitarla.
-
Condicionarla.
-
Prohibirla.
-
Establecer cuotas especiales o incrementos de gastos para las viviendas donde se realice dicha actividad, con el límite legal correspondiente.
El Ministerio de Vivienda explicó que desde el 3 de abril de 2025 entra en vigor la modificación que exige el visto bueno expreso de las comunidades para la instalación de nuevas viviendas de uso turístico, mediante una mayoría de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
La redacción legal también aparece publicada en el BOE, donde se recoge la exigencia de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para aprobar acuerdos que limiten o condicionen el alquiler turístico BOE.
La importancia de esta reforma es enorme, porque aclara algo que durante años generó dudas: no hace falta unanimidad para adoptar acuerdos sobre viviendas turísticas. Basta la mayoría cualificada de tres quintos, siempre que se compute correctamente.
¿Qué mayoría necesita la comunidad para prohibir un alquiler turístico?
La mayoría necesaria es una doble mayoría de tres quintos.
Esto significa que deben votar a favor:
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Tres quintas partes del total de propietarios.
-
Que, además, representen tres quintas partes del total de cuotas de participación.
No basta con que voten a favor tres quintos de los asistentes a la junta. La ley habla del total de propietarios y del total de cuotas.
Este punto es muy importante, porque muchas comunidades cometen errores al calcular las mayorías.
Ejemplo práctico
Imaginemos una comunidad con 20 propietarios.
Para aprobar un acuerdo que prohíba o condicione las viviendas turísticas, haría falta el voto favorable de al menos 12 propietarios, siempre que esos 12 propietarios representen también al menos el 60% de las cuotas de participación.
Puede ocurrir que haya 12 votos favorables, pero que sus cuotas no lleguen al 60%. En ese caso, no se alcanzaría la mayoría necesaria.
Y también puede ocurrir al revés: que se alcance el 60% de cuotas, pero no el número suficiente de propietarios. Tampoco sería válido.
Por eso es fundamental que el administrador de fincas revise bien la composición de la comunidad, los coeficientes y el resultado exacto de la votación.
¿La comunidad puede prohibir totalmente los pisos turísticos?
Sí, la comunidad puede prohibir la actividad de vivienda turística si alcanza la mayoría legalmente exigida.
Durante años se discutió si la comunidad podía únicamente “limitar” o “condicionar” la actividad, pero no prohibirla. Esa discusión ha perdido fuerza con la nueva redacción del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, que incluye expresamente la posibilidad de prohibir.
En la práctica, la comunidad tiene varias opciones:
1. Aprobar la actividad
La comunidad puede permitir expresamente que se ejerza la actividad turística en el edificio, siempre conforme a la normativa administrativa aplicable.
2. Limitar la actividad
La comunidad puede establecer límites. Por ejemplo:
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Determinadas condiciones de acceso.
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Normas de uso de zonas comunes.
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Obligación de comunicar datos de contacto del responsable.
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Prohibición de uso de determinadas instalaciones comunes por huéspedes, si jurídicamente procede y está bien articulado.
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Horarios o reglas internas de convivencia.
3. Condicionar la actividad
La comunidad puede supeditar la actividad al cumplimiento de determinadas condiciones, como:
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Acreditar autorización administrativa.
-
Aportar seguro de responsabilidad civil.
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Facilitar teléfono de contacto para incidencias.
-
Entregar normas de convivencia a los huéspedes.
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Asumir determinados incrementos de gastos si se aprueban correctamente.
4. Prohibir la actividad
La comunidad puede acordar que no se permita el uso turístico de las viviendas del inmueble.
Esta es la medida más contundente y debe estar redactada con especial cuidado para evitar impugnaciones.
No basta con una frase ambigua del tipo:
“Se acuerda evitar molestias turísticas en el edificio”.
Eso no es suficiente.
Lo adecuado es que el acuerdo identifique claramente la actividad afectada y el alcance de la prohibición.
¿Qué ocurre con los propietarios que ya tenían una vivienda turística?
Este es uno de los puntos más delicados.
La ley establece que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.
Esto significa que, con carácter general, si un propietario ya venía ejerciendo legalmente la actividad antes del acuerdo comunitario y cumplía la normativa turística aplicable, la comunidad no puede aplicar automáticamente la prohibición hacia atrás para dejar sin efecto una situación ya consolidada.
La propia reforma contempla un régimen transitorio para quienes ya estuvieran ejerciendo la actividad con anterioridad a su entrada en vigor, siempre que se hubieran acogido previamente a la normativa sectorial turística correspondiente.
Ahora bien, esto no significa que ese propietario pueda actuar sin límites.
Aunque una vivienda turística ya existente pueda seguir funcionando si cumplía la normativa aplicable, deberá respetar:
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Las normas de convivencia de la comunidad.
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La normativa turística autonómica y municipal.
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Las obligaciones administrativas.
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Las normas sobre ruidos, seguridad y uso de elementos comunes.
-
Los acuerdos comunitarios que legalmente puedan afectarle sin carácter retroactivo.
Además, si se producen molestias, actividades dañosas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, la comunidad podría actuar por otras vías, especialmente a través del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Puede la comunidad exigir autorización previa para nuevos pisos turísticos?
Sí.
Una de las novedades más relevantes es que el propietario que quiera iniciar la actividad de vivienda turística debe contar con la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal.
Esto supone un cambio importante de enfoque.
Tradicionalmente, muchos propietarios pensaban que bastaba con obtener la licencia o inscripción turística correspondiente. Pero ahora hay que distinguir dos planos:
Plano administrativo
Es el relativo a la normativa turística, urbanística, municipal o autonómica.
Por ejemplo:
-
Licencia.
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Declaración responsable.
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Inscripción en registro turístico.
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Compatibilidad urbanística.
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Número de registro.
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Cumplimiento de requisitos de habitabilidad, seguridad o equipamiento.
Plano comunitario o civil
Es el relativo a la comunidad de propietarios.
Aunque la Administración pueda exigir ciertos requisitos, la comunidad también tiene capacidad para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
Por tanto, un propietario que quiera iniciar una vivienda turística debe revisar ambas cosas:
-
Si administrativamente puede hacerlo.
-
Si la comunidad lo permite o lo ha prohibido o condicionado.
Tener autorización administrativa no siempre significa tener vía libre dentro de la comunidad.
¿Puede la comunidad cobrar más a los pisos turísticos?
Sí, la comunidad puede establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística.
Pero hay límites.
El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal permite establecer este incremento con la misma mayoría de tres quintos, siempre que no suponga un incremento superior al 20%.
La lógica de esta medida es sencilla: si una vivienda turística genera un uso más intenso de los elementos comunes, la comunidad puede acordar que contribuya en mayor medida a determinados gastos.
Por ejemplo:
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Mayor uso del ascensor.
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Mayor desgaste del portal.
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Más necesidades de limpieza.
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Más incidencias en cerraduras o accesos.
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Mayor consumo o presión sobre servicios comunes.
Ahora bien, este incremento debe aprobarse correctamente y constar de forma clara en el acuerdo comunitario. No conviene improvisarlo ni aplicarlo sin base formal, porque podría ser impugnado.
Cómo debe aprobarse el acuerdo en junta
Para que el acuerdo sea sólido, no basta con votar de cualquier manera. Es fundamental seguir un procedimiento ordenado.
1. Incluir el punto en el orden del día
El asunto debe aparecer expresamente en la convocatoria de la junta.
No debe tratarse en ruegos y preguntas. Un acuerdo de esta importancia no puede aprobarse de forma sorpresiva.
El orden del día debería indicar claramente que se va a debatir y votar sobre la aprobación, limitación, condicionamiento o prohibición de la actividad de vivienda turística en la comunidad.
Por ejemplo:
“Debate y, en su caso, adopción de acuerdo sobre la limitación, condicionamiento o prohibición del ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico en los elementos privativos del inmueble, conforme al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal.”
2. Preparar una propuesta de acuerdo clara
No es recomendable llegar a la junta sin un texto preparado.
La comunidad debe saber exactamente qué vota.
No es lo mismo votar:
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Una prohibición total.
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Una autorización previa.
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Un incremento de gastos.
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Una regulación de uso de zonas comunes.
-
Una combinación de varias medidas.
El acuerdo debe ser concreto, comprensible y jurídicamente defendible.
3. Celebrar la junta y votar correctamente
Durante la junta, se debe permitir el debate y después votar el acuerdo.
En el acta debe constar:
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Propietarios asistentes.
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Propietarios representados.
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Cuotas de participación.
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Votos a favor.
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Votos en contra.
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Abstenciones.
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Resultado en número de propietarios.
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Resultado en porcentaje de cuotas.
Esto es especialmente importante porque la mayoría es doble.
4. Notificar a los propietarios ausentes
Los propietarios ausentes deben recibir el acta y el acuerdo adoptado.
En determinados acuerdos de propiedad horizontal, los ausentes pueden manifestar su discrepancia en el plazo legal correspondiente. Si no lo hacen, su voto puede computarse en el sentido favorable al acuerdo, según el régimen previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.
Por eso es tan importante notificar correctamente.
Una mala notificación puede debilitar el acuerdo.
5. Elevar a público e inscribir, cuando proceda
Cuando el acuerdo afecta al título constitutivo o estatutos, o cuando se pretende que tenga eficacia frente a terceros, resulta recomendable elevarlo a público e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
Esta inscripción es especialmente importante si la comunidad quiere que futuros compradores conozcan la limitación o prohibición existente.
Si una persona compra una vivienda en el edificio, debe poder conocer que existe una restricción comunitaria sobre el uso turístico.
Modelo orientativo de acuerdo para la comunidad
A continuación, un ejemplo de redacción orientativa. Debe adaptarse a cada comunidad y revisarse según el caso concreto.
Modelo de acuerdo:
“La comunidad de propietarios acuerda, al amparo de lo dispuesto en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, prohibir el ejercicio de la actividad de vivienda de uso turístico en las viviendas que forman parte del inmueble, entendida dicha actividad en los términos establecidos en la normativa sectorial turística aplicable y en la letra e) del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El presente acuerdo se adopta con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representan las tres quintas partes de las cuotas de participación.
El acuerdo no tendrá efectos retroactivos respecto de aquellas viviendas que, con anterioridad a su adopción y conforme a la normativa sectorial aplicable, vinieran ejerciendo legalmente la actividad.
Se faculta expresamente al presidente y al secretario-administrador para realizar cuantos trámites sean necesarios para la elevación a público del presente acuerdo y, en su caso, su inscripción en el Registro de la Propiedad.”
Este texto es solo una base. En algunos casos puede interesar prohibir, en otros limitar, y en otros condicionar la actividad. La redacción debe ajustarse a la voluntad real de la comunidad.
¿Qué puede hacer la comunidad si un propietario inicia la actividad sin permiso?
Si un propietario inicia una actividad turística sin la aprobación comunitaria exigible, la comunidad no debe actuar de forma impulsiva, pero tampoco quedarse de brazos cruzados.
Lo recomendable es seguir un camino ordenado:
1. Comprobar los hechos
Antes de actuar, conviene comprobar si realmente se está realizando una actividad turística.
Algunos indicios pueden ser:
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Anuncios en plataformas.
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Entradas y salidas frecuentes de huéspedes.
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Entrega de llaves o códigos de acceso a terceros.
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Comentarios o reseñas online.
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Comunicación de otros vecinos.
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Uso intensivo de zonas comunes.
Es importante recopilar pruebas de forma lícita y prudente.
2. Revisar los acuerdos comunitarios existentes
Hay que comprobar si la comunidad ya tiene un acuerdo aprobado, si está inscrito, qué dice exactamente y desde cuándo está vigente.
También hay que revisar estatutos y actas anteriores.
3. Requerimiento del presidente
Si procede, el presidente de la comunidad puede requerir al propietario para que cese la actividad no autorizada.
Este requerimiento debe hacerse de forma fehaciente, dejando constancia.
4. Acuerdo de junta para iniciar acciones
Si el propietario no cesa voluntariamente, la comunidad puede valorar el ejercicio de acciones judiciales.
En estos casos conviene contar con asesoramiento profesional, porque una demanda mal planteada puede generar costes y frustración para la comunidad.
Diferencia entre molestias y falta de autorización
Este punto es importante.
Antes, muchas comunidades se veían obligadas a discutir si la vivienda turística generaba o no molestias. Había que acreditar ruidos, daños, actividades molestas o un uso abusivo de los elementos comunes.
Ahora, en determinados supuestos, el problema puede ser más directo: si la actividad requiere aprobación expresa de la comunidad y no existe esa aprobación, la comunidad puede actuar por esa falta de autorización.
Aun así, documentar las molestias sigue siendo útil.
Si hay ruidos, daños, problemas de seguridad o conflictos de convivencia, conviene dejar constancia:
-
Partes de incidencia.
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Fotografías de daños.
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Comunicaciones de vecinos.
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Avisos a policía local, si procede.
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Facturas de reparaciones.
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Quejas formales.
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Actas de junta.
La prueba es clave si el asunto termina judicializándose.
Qué errores debe evitar la comunidad
En la práctica, muchos conflictos se complican no por falta de razón, sino por errores de procedimiento.
Estos son algunos de los errores más habituales:
Aprobar el acuerdo en ruegos y preguntas
No es válido para una cuestión de este alcance. El punto debe estar en el orden del día.
Hablar genéricamente de “prohibir molestias”
La redacción debe referirse claramente a la actividad de vivienda de uso turístico.
Calcular la mayoría solo sobre asistentes
La mayoría es sobre el total de propietarios y cuotas, no solo sobre quienes acuden a la junta.
No reflejar las cuotas en el acta
El acta debe recoger el resultado con precisión.
No notificar bien a los ausentes
La notificación es esencial para consolidar el acuerdo.
No inscribir el acuerdo
Si se quiere que la limitación tenga eficacia frente a futuros propietarios, la inscripción es muy recomendable.
Confundir normativa turística con normativa comunitaria
La autorización administrativa y la aprobación de la comunidad son planos distintos.
Actuar sin pruebas
Si hay actividad irregular o molestias, conviene recopilar documentación antes de dar pasos formales.
Qué debe hacer un propietario antes de poner su vivienda en alquiler turístico
Si eres propietario y estás pensando en destinar tu vivienda a uso turístico, no deberías empezar por publicar el anuncio.
Antes conviene hacer varias comprobaciones:
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Revisar los estatutos de la comunidad.
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Solicitar al administrador copia de los acuerdos existentes sobre viviendas turísticas.
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Comprobar si hay prohibición, limitación o condiciones aprobadas.
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Verificar la normativa turística autonómica.
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Revisar la normativa municipal y urbanística.
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Confirmar si necesitas autorización expresa de la comunidad.
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Valorar si existe incremento de cuota comunitaria.
-
Contratar un seguro adecuado.
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Prever un sistema de atención de incidencias.
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Informar correctamente a los huéspedes sobre las normas de convivencia.
El error más frecuente es pensar: “como la vivienda es mía, puedo hacer lo que quiera”.
La propiedad privada existe, por supuesto. Pero dentro de una comunidad de propietarios hay límites derivados de la convivencia, de los estatutos, de la Ley de Propiedad Horizontal y de los acuerdos válidamente adoptados.
Qué papel tiene el administrador de fincas
El administrador de fincas tiene un papel esencial en estos asuntos.
No se trata solo de preparar una junta. Se trata de ayudar a la comunidad a tomar una decisión jurídicamente segura y práctica.
Entre sus funciones pueden estar:
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Revisar estatutos y acuerdos previos.
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Comprobar la normativa aplicable.
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Preparar una propuesta de acuerdo.
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Asesorar sobre mayorías necesarias.
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Redactar correctamente la convocatoria.
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Controlar el cómputo de votos y cuotas.
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Redactar el acta con precisión.
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Gestionar la notificación a ausentes.
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Coordinar la elevación a público e inscripción registral.
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Documentar incidencias.
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Canalizar comunicaciones con propietarios.
-
Evitar que el conflicto escale innecesariamente.
En temas sensibles como este, una buena administración evita errores que pueden costar tiempo, dinero y convivencia.
¿Conviene siempre prohibir los alquileres turísticos?
No necesariamente.
Cada comunidad es distinta.
Hay edificios donde la actividad turística puede ser muy problemática: fincas pequeñas, portales con poco control, edificios antiguos, comunidades con vecinos mayores, zonas saturadas o inmuebles con muchos elementos comunes.
Pero también puede haber comunidades donde la actividad sea muy puntual y pueda regularse mediante condiciones razonables.
La decisión no debe tomarse solo desde el enfado. Debe tomarse con información.
Antes de votar, la comunidad debería preguntarse:
-
¿Hay ya viviendas turísticas en el edificio?
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¿Están funcionando legalmente?
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¿Han generado incidencias reales?
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¿Queremos prohibir nuevas actividades o regularlas?
-
¿Qué impacto tiene en los gastos comunes?
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¿Qué dice la normativa municipal?
-
¿Qué opinan los propietarios residentes?
-
¿Qué opinan los propietarios no residentes?
-
¿Estamos preparados para defender el acuerdo si se impugna?
A veces la mejor solución será prohibir. Otras veces será condicionar. Y en algunos casos bastará con regular mejor la convivencia.
Lo importante es que la comunidad decida bien, con un acuerdo claro y legalmente sólido.
Preguntas frecuentes sobre alquiler turístico y comunidades de propietarios
¿Puede la comunidad prohibir los pisos turísticos?
Sí. La comunidad puede prohibir la actividad de vivienda turística si alcanza la mayoría de tres quintos del total de propietarios y cuotas de participación.
¿Hace falta unanimidad?
No. Actualmente no es necesaria la unanimidad para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad turística. La mayoría exigida es de tres quintos.
¿La prohibición afecta a pisos turísticos que ya existían?
Con carácter general, los acuerdos no tienen efectos retroactivos. Si una vivienda ya ejercía legalmente la actividad antes del acuerdo y cumplía la normativa aplicable, habrá que estudiar su situación concreta.
¿Puede la comunidad cobrar más a una vivienda turística?
Sí. Puede aprobar cuotas especiales o un incremento de gastos, con el límite máximo legal del 20%, siempre que se adopte el acuerdo con la mayoría exigida.
¿Puede un propietario iniciar la actividad solo con licencia turística?
No necesariamente. Además de cumplir la normativa turística y administrativa, debe tener en cuenta la normativa comunitaria y los acuerdos de la comunidad de propietarios.
¿Qué pasa si el propietario alquila turísticamente sin autorización?
La comunidad puede requerir el cese y, si no se atiende el requerimiento, valorar acciones legales conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Es obligatorio inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad?
Es muy recomendable cuando se pretende que la limitación o prohibición tenga eficacia frente a terceros y futuros compradores. En muchos casos será un paso clave para dar seguridad al acuerdo.
Conclusión
Los alquileres turísticos han dejado de ser una cuestión ajena a las comunidades de propietarios. Hoy forman parte de la realidad diaria de muchos edificios y pueden afectar de manera directa a la convivencia, la seguridad y los gastos comunes.
La Ley de Propiedad Horizontal permite a las comunidades actuar, pero exige hacerlo bien.
La comunidad puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad turística, pero necesita una mayoría cualificada de tres quintos del total de propietarios y cuotas. Además, debe cuidar la convocatoria, la redacción del acuerdo, el cómputo de votos, la notificación a ausentes y, cuando proceda, la inscripción registral.
En HM Fincas recomendamos no improvisar este tipo de acuerdos. Un buen asesoramiento previo puede evitar impugnaciones, conflictos innecesarios y decisiones mal planteadas.
Si tu comunidad está valorando regular o prohibir los alquileres turísticos, lo más prudente es revisar primero los estatutos, las actas anteriores, la situación real del edificio y la normativa aplicable. A partir de ahí, se puede preparar una propuesta clara, equilibrada y jurídicamente segura.
En HM Fincas ayudamos a las comunidades de propietarios a gestionar este tipo de situaciones con rigor, claridad y cercanía. Porque detrás de cada acuerdo no solo hay una norma: hay vecinos, convivencia y decisiones que afectan al día a día del edificio.
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